Hospitality di lusso come asset class: cosa cambia per l'investitore privato

Gli investimenti nel settore alberghiero in Italia hanno raggiunto 2,25 miliardi di euro nel 2025, in crescita dai 1,8 miliardi del 2024 e dai 1,11 miliardi del 2023, secondo i dati di Scenari Immobiliari e AssocRics. L'hospitality è ormai la terza asset class per volumi dopo retail e uffici, con oltre 120 operazioni concluse nel solo 2025.

Perché il capitale si sta spostando sull'hospitality. Il fondamentale del trend è turistico prima ancora che immobiliare: nel 2024 l'Italia ha registrato 139,6 milioni di arrivi e 466,2 milioni di presenze nelle strutture ricettive, un record assoluto. Come osserva Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, il mercato si sta "avvicinando ai livelli record del 2019". Gabriele Fiumara di AssocRics conferma che le operazioni si concentrano su Roma, Milano, Venezia, Firenze, Genova e Torino — le stesse piazze che già trainano il mercato residenziale di pregio.

La differenza rispetto a un investimento residenziale. Un hotel non è un immobile che si "abita": è un'azienda che genera ricavi operativi, richiede un gestore, e si valuta con logiche di rendimento (RevPAR, occupazione, contratto di gestione) più che di prezzo al mq. Per un investitore privato abituato al residenziale ultra-prime, il passaggio più delicato non è trovare capitale, ma scegliere la struttura giusta: acquisto diretto con gestione affidata a un operatore, oppure partecipazione in un veicolo strutturato.