Trasferire un patrimonio immobiliare tra generazioni: cosa cambia nella compravendita ultra-prime

Tra 2.300 e 6.000 miliardi di euro passeranno di mano in Italia nei prossimi venti-trent'anni, tra immobili, partecipazioni societarie e attività finanziarie, secondo le stime citate da Marco Casario e riprese da Wall Street Italia — un fenomeno che gli osservatori chiamano ormai "Great Wealth Transfer". Una parte non quantificata ma rilevante di questa cifra è patrimonio immobiliare.

Perché il patrimonio immobiliare è il punto critico. A differenza di un portafoglio finanziario, un immobile non si divide facilmente tra eredi: o si vende, o si assegna a uno solo con conguaglio agli altri, o si mantiene in comproprietà — soluzione quest'ultima che nella mia esperienza genera più tensioni di quante ne risolva. Gli studi citati nel dibattito sul passaggio generazionale (senza una fonte istituzionale univoca, ma ricorrenti nella letteratura di settore) stimano che circa il 70% della ricchezza familiare si disperda entro la seconda generazione e il 90% entro la terza.

Cosa cambia per chi vende o compra in questo contesto. Vendere un immobile all'interno di un passaggio generazionale richiede tempi e discrezione diversi da una vendita ordinaria: più intestatari da coordinare, decisioni che coinvolgono più generazioni con priorità non sempre allineate. Chi acquista in questo contesto trova occasionalmente asset di alta qualità che arrivano sul mercato non per logica commerciale ma per necessità di ricomposizione familiare.