La percezione del mercato immobiliare italiano da parte degli stranieri

Chi guarda il mercato immobiliare italiano da fuori vede un paese diverso da quello che spesso raccontiamo tra addetti ai lavori. Ho provato a mettere ordine in questa percezione partendo da una domanda semplice ai colleghi della rete internazionale eXp, presente in 24 paesi su 5 continenti: cosa attrae davvero un investitore straniero verso l'Italia?

Cosa attrae, davvero

Ai primi due posti, prevedibilmente, bellezza del paesaggio e patrimonio culturale, seguiti dalla qualità della vita. Meno scontato è il peso della posizione strategica: l'Italia conta 126 aeroporti, il 30% dei quali internazionali, e una fiscalità che per certi profili di acquirenti risulta vantaggiosa. Le motivazioni d'acquisto restano in gran parte legate a vacanza, trasferimento permanente, pensionamento e rendita da locazione — con un dato interessante: la metà degli intervistati ritiene il mercato italiano sottovalutato rispetto al suo reale valore.

Il vero ostacolo percepito non è il prezzo, ma la burocrazia: la maggioranza degli intervistati considera complesso l'acquisto casa in Italia dal punto di vista legale e amministrativo. È qui che il ruolo di un consulente immobiliare esperto smette di essere un servizio accessorio e diventa la condizione che rende l'operazione fattibile.

Dove vive la ricchezza, e dove si sposta

Ho incrociato alcune ricerche pubbliche (InterNations, Fortune, Wealth-X) per capire dove si concentra la popolazione ad alto patrimonio. Milano, da sola, conta oltre 1.250 seconde case in mano a individui con patrimonio superiore ai 30 milioni di dollari — un segnale che spiega perché tante agenzie del lusso internazionali si sono affacciate sul mercato italiano negli ultimi cinque-sei anni.

A livello globale parliamo di quasi 400.000 persone con patrimonio oltre i 30 milioni di dollari, e circa 35 milioni tra 1 e 30 milioni. Solo il 10% di questa popolazione ha meno di 50 anni: la ricchezza, oggi, è in gran parte nelle mani di una generazione matura, con implicazioni dirette su cosa cercano in un immobile e su come pianificano il passaggio patrimoniale alle generazioni successive.

Il capitalismo nomade

Un fenomeno che stiamo osservando direttamente è quello che alcune ricerche definiscono "capitalismo nomade": flussi di patrimoni che si ricollocano in risposta a instabilità geopolitica e tensioni tra blocchi economici. Questi spostamenti seguono logiche di pianificazione finanziaria, stile di vita e strategia di immigrazione — l'Italia, con le misure fiscali agevolate introdotte nel 2016, ne ha intercettato una parte, con un effetto più marcato sui grandi patrimoni che sul volume complessivo atteso.

Tre direzioni per i prossimi anni

Guardando ai prossimi dieci anni — tra cambiamento demografico, deglobalizzazione, intelligenza artificiale applicata al lavoro, transizione energetica e servitizzazione dei consumi — vedo tre aree di opportunità concrete per il mercato italiano:

1. Nomadismo digitale: chi lavora da qualsiasi luogo con un computer cerca sempre più soluzioni abitative flessibili, spesso abbinate a logiche di investimento e rendita.

2. Recupero del patrimonio esistente: l'Italia ha circa 9,5 milioni di immobili inutilizzati o da ristrutturare — una riserva che, se non assorbita dalla domanda interna, può intercettare la domanda internazionale.

3. Relocation degli over 55: una popolazione che non cerca più le stesse metrature di un tempo, ma soluzioni più vicine ai servizi o ai propri figli, con un potenziale di trasferimento patrimoniale significativo.

Sono tre temi su cui, ogni giorno, c'è ancora moltissimo lavoro da fare per chi opera in questo settore con una prospettiva internazionale.